りそな銀行リバースモーゲージ徹底解説

■りそな銀行リバースモーゲージの特徴
りそな銀行のリバースモーゲージは、リバースモーゲージの本来の役割である老後資金の生活費に使用することができないローンです。
りそな銀行のリバースモーゲージは住宅資金だけに使用することができます。
また、リバースモーゲージや不動産担保ローンとしては珍しく、日本全国どこからでも申込が可能なローンです。
特徴の多いりそな銀行のリバースモーゲージですが、まずは商品概要と特徴から解説していきます。

・商品概要
申込条件:①60歳以上でりそな銀行のカウンセリングを受けた人
     ②住宅融資保険の付保認証が受けられる人
     ③給与所得・年金所得などの安定した収入のある人
     ④夫婦2人、または単身で居住している人

融資限度額:以下のいずれか低い金額(100万円以上)
      ①住宅購入・建築の場合は5,000万円、リフォームは1,500万円 
      ②住宅購入・建築・リフォームの工事金額の100%
      ③担保不動産の60%

金利:2.975%もしくは3.475%(変動金利、2018年6月現在)

返済方法:借主死亡時に住宅売却により一括返済(利息だけは毎月支払)

手数料:108,000円

・金利優遇あり
りそな銀行のリバースモーゲージはりそな銀行との取引内容によって金利の優遇を受けることができます。
具体的には以下の通りです。
①りそな銀行で給料振込もしくは年金を受け取っている人:△0.1%
②りそな銀行で遺言信託を利用している人:△0.2%

①②の両方を利用すれば最大で0.3%の金利優遇を受けることができます。
住宅関連資金に限定されているりそな銀行のリバースモーゲージですので、金利優遇を加味すると、ほかの銀行のリバースモーゲージよりも金利が低くなります。
住宅資金をリバースモーゲージで借りたいという人はりそな銀行のリバースモーゲージは選択肢として最初に検討してもよいかもしれません。

・住宅融資保険加入必須
住宅融資保険とは、銀行にとって保証会社のような機能です。
貸しているお金がもしも返済されない場合には、保険会社が銀行に対して融資残高を保証する保険です。
住宅融資保険には審査があり、審査に通過した人しかりそな銀行のリバースモーゲージを借りることはできません。
この審査はそれほど難易度が高いわけではなく、基本的には誰でも加入できます。

・住宅関連資金のみに利用可能
りそな銀行のリバースモーゲージに利用することができるのは住宅関連の資金だけです。
住宅の購入・建築・リフォームだけに限定されたローンです。
このため、他のリバースモーゲージのように生活費の補填などには使用することができません。

・利息だけは毎月払い
りそな銀行のリバースモーゲージは利息だけは毎月支払う必要があります。
他の銀行のリバースモーゲージでは、毎月発生する利息も元金に加算され支払いの必要がないというローンがほとんどです。
しかし、りそな銀行のリバースモーゲージは利息だけは必ず毎月支払う必要があります。
借入金額が増えないというメリットがありますが、変動金利であるため、金利情勢によっては利息負担が増大し、生活を圧迫するというリスクもあります。

・日本全国から利用可能
りそな銀行のリバースモーゲージは対象地域が全く決められていません。
原則的に日本全国どこの不動産でも取扱いが可能となっています。
ただし、担保とすることができる自宅はりそな銀行が資産価値があると認めた不動産だけで、地方の山間部などの処分ができないような不動産に関しては取り扱っていません。
いずれにせよ、ほとんどのリバースモーゲージが東京と周辺県と関西の3大都市などしか対象としていませんので、りそな銀行のリバースモーゲージが日本全国から申込できるというのは大きな特徴であると言えます。

■りそな銀行リバースモーゲージのメリット
りそな銀行のリバースモーゲージは特徴の多いローンです。
このため、他の銀行のリバースモーゲージと比較して多くのメリットがあります。
特に、他の銀行のリバースモーゲージと比較して、担保物件のハードルが低く、誰でも申し込みができるという点は大きなメリットです。
主なメリットは以下の通りです。

・残された配偶者も安心
りそな銀行のリバースモーゲージは配偶者と同居している場合には、配偶者を連帯債務者とします。
これによって、仮に借主である夫が先に亡くなってしまっても、奥さんが債務者として残るため、奥さんが生存中に自宅が取られてしまうという心配はありません。
リバースモーゲージは借主が死亡時に自宅の売却によって融資残高を清算する融資ですので、債務者が配偶者よりも先に亡くなってしまった場合には、配偶者の住む家が無くなるということが問題視されています。
しかし、多くの銀行がそうであるように、りそな銀行のリバースモーゲージも配偶者を連帯債務者とすることによってこの不都合を解消しています。

・年金受取・遺言信託で金利が優遇される
先ほど述べたように、りそな銀行で年金や給料を受け取っていたり、遺言信託を利用している人は基準金利から最大で0.3%優遇されます。
このような優遇を利用すれば他の銀行のリバースモーゲージよりも低金利になります。
リバースモーゲージ借入時に年金の受取口座をりそな銀行に移しても金利は優遇されるため、りそな銀行でリバースモーゲージを借りる場合には年金を移し金利優遇を受けたほうがよいでしょう。

・担保評価額に対して借入可能額が多い
りそな銀行のリバースモーゲージは担保評価額の60%まで借入可能です。
大きくのリバースモーゲージでは担保評価額の50%以内となっていますので、りそな銀行のリバースモーゲージのほうが同じ自宅を担保に入れたとしても多くの金額を借りることができるというメリットがあります。
例えば評価額1,000万円の自宅を担保にした場合には他の銀行では500万円までしか借りることができませんが、りそな銀行では600万円まで借りることができます。

・担保物件のハードルが低い
りそな銀行のリバースモーゲージには担保物件に関する基準が特にありません。
他の銀行では、評価額6,000万円以上とか4,000万円以上などというハードルが設けられています。
また、築年数何年以上などという基準も設けられていますが、このようなハードルは基本的に一切ありません。
このため、高価な自宅を保有していないという人でも、自分の持っている資産の範囲内で自宅を担保に入れてお金を借りることができます。

・全国のりそな銀行の支店で利用可能
先ほども述べたように、りそな銀行のリバースモーゲージは日本全国で利用することが可能です。
一般的なリバースモーゲージは資産価値が高く流動性が高い東京とその周辺県と大阪近郊と愛知しか取扱がありません。
しかし、りそな銀行リバースモーゲージはこのような都会に住んでいない人でも自宅を担保にできる可能性があります。
「リバースモーゲージを利用したいけど、地方に住んでいるから」と諦めている人でもりそな銀行のリバースモーゲージであれば借入できる可能性があります。

■りそな銀行のリバースモーゲージのデメリット
りそな銀行のリバースモーゲージは日本全国から利用が可能で、担保に入れる物件のハードルも低いというメリットがありますが、資金使途が住宅関連資金に限定されているなどのデメリットもあります。
他の銀行のリバースモーゲージと異なる特徴が多いことから、他の銀行のリバースモーゲージと比較してデメリットもあります。
特徴をよく理解してから申込を検討しましょう。

・生活費には使用できない
りそな銀行のリバースモーゲージは住宅関連資金だけのローンです。
このため、本来のリバースモーゲージの目的である、生活費には使用することはできません。
老後の生活資金をリバースモーゲージで補完したいという人は他の銀行からの借入を検討したほうがよいでしょう。

・利息の支払は毎月必要
先ほど述べたように、りそな銀行のリバースモーゲージは利息の支払いだけは絶対に毎月行わなければなりません。
毎月の利息も元金に加算されるというローンが多い中で、必ず利払いが必要になるため、生活が圧迫されてしまうという人も少なくないかもしれません。
利息を支払っていくのが難しいという人は、利息が元金に加算される他の銀行のリバースモーゲージを利用したほうがよいかもしれません。

・返済比率が審査される
りそな銀行のリバースモーゲージの審査には住宅ローンのように返済比率の審査があります。
具体的には、他債務の返済額との合計が「年収400万円未満の場合30%以下」、「年収400万円以上の場合35%以下」となるように、返済計画を立てる必要があります。
とはいえ、返済額は利息だけですので、よほど金利が高くなるか、借入額が高額にならない限りはこの基準には当てはまるでしょう。

・申込可能年齢が高い
りそな銀行のリバースモーゲージは60歳以上にならないと申し込むことはできません。
55歳以上から申し込むことができるという商品も多い中で、この点はデメリットと言えるかもしれません。
リバースモーゲージは、退職前に自宅のリフォーム資金などをリバースモーゲージで借りておき、退職金で一括清算するという方法で利用する人も少なくありません。
55歳という子供の大学進学などで最もお金がかかる時期に、毎月の返済義務がないリバースモーゲージはとても重宝します。
しかし、りそな銀行のリバースモーゲージは、60歳にならないと申し込むことができないため、上記のような方法で利用することができません。

・担保評価額が低い場合には金利が上がる
りそな銀行は担保評価額の50%以下の借入額の場合には2.975%の金利が適用されますが、50%超60%以下の借入額だった場合には3.475%の金利が適用されます。
つまり、評価額の低い物件を担保にお金を借りる場合には、金利が高くなる可能性があるのです。

・変動金利で金利上昇リスクがある
りそな銀行のリバースモーゲージは変動金利です。
今は歴史的な低金利水準でこれ以上金利は下がらないと言われていますので、今後変動金利は金利が上昇する可能性が高くなります。
リバースモーゲージは借入期間が長くなるローンですので、借入中に金利が上昇するリスクは少なくありません。
金利が上昇してしまうと、毎月の利息の支払額も非常に大きくなってしまうリスクがあります。
リバースモーゲージという借入期間が長期化するローンにおいて金利上昇リスクのある変動金利しか選択できないというのはデメリットと言えます。
少しでも金利を低くするために、りそな銀行でリバースモーゲージを利用する人は年金受取などの金利優遇条件を満たし、金利優遇を受けておきましょう。

・相続人への債務継承ができない
借主が亡くなった後、相続人が債務を承継することができなくなっています。
このため、借主死亡時に自宅を売却して返済するか、相続人が現金を用意し借入残高を返済するしかありません。
相続人が時間をかけて分割で返済していくということはりそな銀行のリバースモーゲージでは不可能です。

・先順位がある物件は取扱不可
銀行のリバースモーゲージではほとんどのローンがそのようになっていますが、抵当権第1位を設定しなければなりません。
このため、住宅ローンなどで抵当権が設定された自宅を担保とすることはできません。
60歳を超えても住宅ローンが残っている人は、りそな銀行でリバースモーゲージを利用することは不可能です。

■まとめ
りそな銀行のリバースモーゲージは住宅建築・購入・リフォームなどの資金だけに利用することができるローンで生活費などに使用することはできません。
他の銀行と異なり、日本全国で取扱いが可能で、評価額〇〇万円以上などのハードルも一切ないため、地方に住み、評価額が低い物件に住んでいる人でも申し込みをすることができます。
金利優遇を受ければ他の銀行よりも低い金利で借りることができるため、高齢になって住宅関連資金を借りたいという人にはメリットの多いローンです。